Банки пестрят рекламой ипотеки по экстремально низким ставкам, особыми условиями по льготным программам и для семей с детьми и предлагают кредиты чуть ли не под 2-5%. Все отлично, но как быть тем, кто уже несколько лет платит ипотеку, проценты по которой гораздо выше. Несколько лет назад госбанки пересматривали условия по действующей ипотеке по заявлению, легко и просто можно было уменьшить платеж на несколько тысяч рублей. А что же сейчас — разбирался КП-Челябинск.

Экономике хорошо — ставка ниже

В 2017 году без особой рекламы среди ипотечников Челябинска расползлась информация, что Сбербанк и некоторые другие банки могут по заявлению пересмотреть ставку по действующей ипотеке. Мол, ключевая ставка (на которую ориентируются банки, — прим. автора) сильно снизилась из-за улучшения в экономике, изменились «существенные внешние условия». Тогда тысячи челябинцев атаковали банки заявлениями. Сделать это можно было в один клик, не прикладывая никаких документов и не переоформляя ипотеку. Банк месяц рассматривал заявление и там, где это было возможно, снижал ставку. Журналист КП-Челябинск лично воспользовалась этой программой, уменьшив ставку по льготной ипотеке с 11,9 до 10,9%. На тот момент такая возможность порадовала многих, особенно тех, кто покупал квартиры под 15-17% годовых.

Тогда, в 2017 году (например, в июле) ключевая ставка была 9%. Сегодня,23 апреля, ЦБ поднял ее до 5% — почти в два раза меньше. Это ли не повод пересмотреть условия договора?

Но мы тщетно искали хоть какую-то информацию на этот счет на сайте банка, страница, где раньше можно было, тыкнув два раза, подать заявление, сейчас не доступна. В Сбербанке нам объяснили, что есть ряд программ, которые позволяют снизить платеж по ипотеке, но это уже рефинансирование и реструктуризация — совсем другая история.

В одном из банков региона нам пояснили, что такой массовый пересмотр условий могли позволить себе лишь госбанки. Да и то — им потом им непрозрачно намекнули свыше, что ипотечный кредит — это товар, и не нужно занижать его стоимость. Еще один возможный вариант сейчас — обратиться с заявлением в банк в частном порядке и попросить пересмотреть ставку. Но тогда причина должна быть более весомая. Но и, как сказал источник КП-Челябинск, скорее всего, придет отказ или варианты с реструктуризацией.

Что же делать тем, кто хочет снизить платеж по ипотеке? Вариантов для действующих ипотечников не так много. Как разъяснила начальник отдела по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун, по действующим кредитам можно снизить ставку до 5% по программе рефинансирования «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» («Семейная ипотека»). Воспользоваться ей можно семьям, где после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, и семьи с детьми-инвалидами до 18 лет. По условиям квартира должна быть куплена у юрлица — застройщика или дилера. Добавим, если раньше льготная ставка действовала ограниченное время, то сейчас — весь срок ипотеки.

Уйти в другой банк

Иногда проще рефинансировать ипотеку, чем родить второго ребенка. Рефинансирование — это, грубо говоря, оформление новой ипотеки в другом банке. Конечно, кредитные учреждения максимально упрощают процедуру, но факт остается фактом. Сбербанк, по словам Елены Крикун, предлагает рефинансировать ипотеку в банке по ставке от 7,9%, с минимумом документов и обещает, что в банк нужно будет приехать всего один раз — подписать документы.

— Важно, что по программе рефинансирования Сбербанка можно объединить ипотеку и до пяти других кредитов, например, кредитные карты, потребительский или автокредит, и даже взять деньги на любые цели. В итоге снижается финансовая нагрузка и остается единый платеж по всем кредитам, — комментирует Елена Крикун.

Как объяснил руководитель «Абсолют Банка» в Челябинске Константин Ваганов, рефинансирование (в «Абсолют банке» — от 9,1%) выгодно, если разница в ставках составляет как минимум один процентный пункт, а лучше — 1,5-2 п.п.

— Это связано с тем, что во время перекредитования возникает множество сопутствующих расходов, в том числе на получение платных справок на страхование, а это существенно отражается на экономии, полученной от разницы в ставках, — поясняет банкир.

Константин Ваганов добавил: далеко не все знают, что рефинансированием можно воспользоваться несколько раз. Он привел пример из собственной практики. Заемщик взял кредит на квартиру в новостройке в 2015 году по ставке 13%. Потом рефинансировал его в другом банке по ставке 11% годовых. Позднее у него появился второй ребенок, и он обратился за рефинансированием по госпрограмме «Семейная ипотека», уменьшив ставку до 5,49% годовых (каждый банк устанавливает свою ставку, но не более 6%, — прим. автора).

Есть еще один плюс — можно получить при рефинансировании ипотеки дополнительную сумму наличными на потребительские нужды (в «Абсолют банке» — до миллиона, — прим. автора).

Тонкости рефинансирования

Если вы все-таки решились на рефинансирование, помните о «подводных камнях». Первый — собственную ипотеку банк перекредитовать не может. Кроме госпрограммы «Семейная ипотека».

— Банк законодательно не может изменить параметры кредита (процентную ставку, срок и пр.), так как это противоречит условиям договора. В соответствии с действующими нормами кредитный договор не может быть расторгнут (прекращен) без погашения уже имеющейся задолженности по ипотеке, — объяснил Константин Ваганов.

Второе — в рефинансировании могут отказать. Например, если в прошлой ипотеке вы использовали маткапитал. По словам руководителя Абсолют Банка, после окончания выплат по ипотеке родители обязаны наделить детей долями в жилье, а при рефинансировании заемщик сначала погашает ипотечный кредит и только потом оформляет новый.

— В такой ситуации возникает правовой риск, связанный с наделением детей долями в приобретенном жилье. По этой причине кредиторы предпочитают не идти на подобные сделки, — добавляет Константин Ваганов.

Еще одной причиной отказа в рефинансировании ипотеки может стать перепланировка в квартире, которая не была узаконена. Если же вы провели перепланировку законно, это не повлияет на одобрение заявки на рефинансирование.

И, наконец, чтобы получить кредит, нужно иметь возможность его обслуживать. Поэтому перед одобрением заявки на рефинансирование сотрудники банка требуют представить справку о доходах. Если с момента получения первоначального кредита доходы заемщика значительно уменьшились, то в кредите могут отказать.

Мы попросили банк привести пример расчета выгоды при рефинансировании. Предположим, заемщик взял ипотеку на сумму 2 млн рублей. Выплачивать ему ее придется еще 15 лет. Первоначальная ставка — 11% годовых, а ежемесячный платеж составляет 22,7 тысяч рублей. Если заемщик рефинансируется по ставке 9,1% годовых, то платеж уменьшится до 20,4 тысяч рублей. За 15 лет экономия составит более 414 тысяч рублей. Если перекредитование пойдет по госпрограмме «Семейная ипотека» по ставке 5,49% годовых, то ежемесячный платеж уменьшается до 16,3 тысяч рублей. За 15 лет экономия составит 738 тысяч рублей.

Если ипотеку платить нечем

Заемщики, которые находятся в тяжелой финансовой ситуации, могут попросить о реструктуризации. Не путайте с рефинансированием. К реструктуризации прибегают, когда не могут справиться с ежемесячными платежами. Тогда нужно обратиться в банк. Многие банки сейчас принимают заявления онлайн.

— В таких ситуациях банки, как правило, не снижают ставку по кредиту в ходе реструктуризации. Они увеличивают срок кредита — например, с 10 до 15, или 15 до 20 лет — и таким образом уменьшают размер ежемесячного платежа, — объясняет Константин Ваганов. — Также заемщик может получить «ипотечные каникулы» на срок до 6 месяцев. Но необходимость реструктуризации и «ипотечных каникул» необходимо подтвердить документально. Кроме того, многие банки считают реструктуризацию «плохим пятном» на кредитной истории и в дальнейшем могут отказывать в займах.

Стоит ли браться за рефинансирование сейчас? Скорее да. Ключевую ставку, на которую ориентируются банки, не повышали с июля прошлого года. Но на заседании 19 марта 2021 года ее увеличили на 0,25 п.п., а сегодня, 23 апреля, еще на 0,5 п.п. до 5%.

— Предпосылок для снижения ставок нет. Более того, Центробанк начал поднимать ключевую ставку, а это главный финансовый индикатор для кредитных организаций. Вслед за ключевой ставкой в скором времени могут увеличиться и ставки по ипотечным программам, в том числе по рефинансированию, — считает руководитель Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов.